地產(chǎn)經(jīng)緯丨引入社會資本“活水”，上海15宗涉住宅地塊瞄準TOD及“城中村”改造

新華財經(jīng)上海6月16日電（談瑞）上海市發(fā)展改革委近日發(fā)布了新一批41個面向社會資本推介的重點項目清單，覆蓋城市建設、科技產(chǎn)業(yè)與社會民生三大領域，其中，涉及15宗含住宅開發(fā)的地塊項目成為本輪引資的一大亮點。

業(yè)內(nèi)人士表示，這些項目或聚焦TOD（以公共交通為導向的開發(fā)）模式，或著力“城中村”改造，成為城市空間重構的重要載體，更是上海推動產(chǎn)城深度融合、激發(fā)社會資本活力的關鍵落子。

“站城融合”與“垂直集約”：TOD繪制城市新圖景

TOD模式在上海新一批面向社會資本推介的重點項目清單中，成為涉宅地塊開發(fā)的重要路徑，尤其體現(xiàn)在東方樞紐引領的“站城一體開發(fā)”及軌交上蓋驅(qū)動的城市立體化開發(fā)中。

作為上海兩大國際級客運樞紐之一，東方樞紐整合浦東國際機場與鐵路上海東站，定位為“立體高效的綜合交通樞紐、站城融合的國際開放門戶”。其中，東方樞紐上海東站計劃將于2027年7月具備開通運營條件，是上海著力打造的超級TOD標桿項目之一。

本批清單中，東方樞紐上海東站片區(qū)推出5個地塊項目：A1A-01、A4B-01地塊定位智能化總部與生態(tài)化商務園區(qū)，總建筑面積超19萬平方米，2.8的高容積率設計凸顯土地集約化利用導向。站前區(qū)A4A-01地塊，則規(guī)劃有在地上建筑面積中占比為85%的文化設施與占比為15%商業(yè)配套，總投資達18.8億元。國際商務合作區(qū)E5、E8、E10地塊則瞄準文商旅展綜合體、國際交流培訓中心等高端功能，組合構建起“交通樞紐+商務辦公+文化體驗”的復合生態(tài)圈。

業(yè)內(nèi)人士表示，這一布局不僅能夠緩解核心商務區(qū)壓力，更通過功能混合開發(fā)為上海東部打造全新增長極。

從交通出發(fā)，軌交驅(qū)動型開發(fā)同樣是本輪引資的核心模式。

例如，浦東航頭停車場上蓋項目規(guī)劃21.5萬平方米商品住宅與8.5萬平方米租賃住宅，配建5.35萬平方米商業(yè)體，總投資95億元，實現(xiàn)“停車功能+居住社區(qū)+商業(yè)服務”三維整合。寶山區(qū)19號線鐵山路停車場TOD項目占地249畝，規(guī)劃住宅建筑面積約16.67萬平方米，依托軌交網(wǎng)絡重塑大吳淞地區(qū)居住格局。而位于浦東金橋的元中心項目，則探索以垂直城市模式解決有限土地內(nèi)職住平衡與服務配套的難題。一期規(guī)劃170米辦公塔樓與100米銷售住宅，二期擬建330米超高層酒店辦公綜合體和200米超高層銷售及租賃型住宅，融合商務辦公、酒店、商業(yè)與租賃住房，項目兩期總投資超183億元。

分析認為，此批清單涉及地塊體現(xiàn)了上海TOD模式注重的 “垂直集約”與“功能嵌套”特點。例如元中心項目通過超高層建筑群在有限土地內(nèi)集成多元功能，呼應“緊湊城市”原則，力求實現(xiàn)空間效率最大化；航頭項目將停車場基底轉化為居住與商業(yè)空間，體現(xiàn)“蓋上蓋下同步開發(fā)”的集約理念。此類項目依托上海近900公里的軌交里程，在站點半徑800-1000米內(nèi)形成“15分鐘步行生活圈”，能夠有效提升土地“畝產(chǎn)效益”。

正如《上海市交通發(fā)展白皮書》所強調(diào)的，通過推動綜合交通樞紐周邊地區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，創(chuàng)新一體化開發(fā)建設管理模式，實現(xiàn)站城一體、產(chǎn)城融合，樞紐經(jīng)濟發(fā)展活力方能進一步顯現(xiàn)。

打通社會資本進入與退出路徑：“城中村”改造持續(xù)推進城市更新

“城中村”改造是2025年上海部署的重要工作之一。此前上海制定的《關于加快推進我市城中村改造工作的實施意見》和《上海市城中村改造三年行動計劃（2024-2026年）》提出：到2026年底，上海全面啟動整體改造項目，全面完成整治提升；力爭到2027年，基本完成城中村整體改造項目的改造工作。

在此背景下，本次推介清單中涉及11個“城中村”改造項目并不意外。這些改造項目既是土地資源高效盤活的體現(xiàn)，也是區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級與住房供給多元化的關鍵抓手。

例如，青浦徐涇鎮(zhèn)三大項目——徐盈路東側，諸陸西路南側、盈港東路北側，以及前明地塊，合計占地接近2600畝，規(guī)劃商品住宅超76萬平方米、租賃住宅近15萬平方米，輔以大規(guī)模商業(yè)辦公配套。三個項目總投資金額依次為180億元、186.5億元和133.2億元，在清單里的41個項目中堪稱“大塊頭”。

此外，嘉定區(qū)也同步發(fā)力，馬陸鎮(zhèn)彭趙村項目規(guī)劃居住類計容面積38.6萬平方米，徐行鎮(zhèn)徐行老街地塊則融合住宅、科研與商業(yè)功能。松江洞涇鎮(zhèn)項目創(chuàng)新采用“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織+社會資本”合作模式，在361畝土地上布局了13.6萬平方米住宅及產(chǎn)業(yè)空間。

不過，一直以來，“城中村”改造普遍面臨投資回收周期長與現(xiàn)金流壓力。此批項目面向社會資本開放，特別是松江洞涇鎮(zhèn)項目采用的“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織+社會資本”合作模式，?本質(zhì)上是通過風險共擔與利益共享機制，激活集體土地資源的長期價值。在這一模式下，集體經(jīng)濟組織通常以土地作價入股，社會資本承擔開發(fā)建設和運營管理，村民不僅獲得安置補償，還能通過股權分紅和商辦物業(yè)的租金收益實現(xiàn)長效增收。

關于社會資本的退出路徑，受訪專家介紹，目前主要有資產(chǎn)證券化，如公募REITs、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）或類REITs等；一級開發(fā)中的金融資本固定收益分成及二級開發(fā)中的住宅銷售；園區(qū)管理、企業(yè)孵化等輕資產(chǎn)服務以及公共服務設施等。這些多元化的退出渠道，為盤活沉淀資金、推進城市更新提供了重要保障。

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編輯：李一帆

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