城記 | 走進(jìn)“零租金”園區(qū)：“免房租”是“表”，“優(yōu)化創(chuàng)新生態(tài)”是“里”

新華財經(jīng)上海9月10日電?（谷青竹）?今年以來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)“零租金”現(xiàn)象在全國多個超大城市相繼涌現(xiàn)，從3月深圳提出“只收夢想不收租金”，到7月杭州“潤苗計劃”給予科技型初創(chuàng)企業(yè)最長可達(dá)5年的零租金創(chuàng)業(yè)空間，這一以“空間讓利”為核心的實踐，正成為地方政府探索招商模式轉(zhuǎn)型的最新集體路徑。

在這股浪潮中，上海臨港集團(tuán)推出的“超級個體288行動”（以下簡稱“288”）及其首發(fā)核心載體“零界魔方”項目尤具差異化探索價值——不僅創(chuàng)新疊加“辦公免租”與“住宿免租”雙重支持，全鏈條減免創(chuàng)業(yè)起步者的生存成本；更突破性地將支持觸角延伸至創(chuàng)新鏈條最前端的“微小單元”，為超大城市培育新質(zhì)生產(chǎn)力提供了更具前瞻性的實踐樣本。

培育“-1到0”階段的超早期創(chuàng)新力量

華東師范大學(xué)城市發(fā)展研究院院長、終身教授曾剛告訴新華財經(jīng)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)推出“零租金”優(yōu)惠并非新鮮事，本輪“零租金”現(xiàn)象集中涌現(xiàn)，其背后有著清晰的現(xiàn)實邏輯：一方面是疫情后傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)增長動能趨緩，產(chǎn)業(yè)發(fā)展對創(chuàng)新培育的需求更為迫切；另一方面是《公平競爭審查條例》《全國統(tǒng)一大市場建設(shè)指引（試行）》等政策相繼出臺，對地方招商引資以往依賴的土地優(yōu)惠、稅收返還、財政補(bǔ)貼“三板斧”作出明確規(guī)范。雙重因素倒逼下，地方政府開始探索從“土地補(bǔ)助”轉(zhuǎn)向“租金補(bǔ)助”的新路徑。

而從創(chuàng)新培育的視角來看，這一轉(zhuǎn)向也與前沿產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律高度契合。華略智庫主管合伙人陳昌智補(bǔ)充道：“杭州‘六小龍’的快速崛起，像當(dāng)年硅谷的車庫創(chuàng)業(yè)‘神話’一樣，印證了站在前沿方向上的小微團(tuán)隊，完全有可能成長為改變產(chǎn)業(yè)格局的新龍頭企業(yè)。”他認(rèn)為，這一案例讓各地深刻意識到，科技招商不能只關(guān)注招引成熟大項目，也要聚焦萌芽階段創(chuàng)新力量——這類群體往往受限于起步成本這只“攔路虎”，亟需政府與園區(qū)提供可長期試錯的耐心支持，而“零租金”正是為其“減負(fù)”的重要舉措。

而在各地探索培育創(chuàng)業(yè)起步群體的過程中，臨港集團(tuán)的實踐呈現(xiàn)出鮮明的“超前性”。臨港集團(tuán)副總裁陳浩表示，“288”的核心服務(wù)對象，已前延至“-1到0”階段的超早期創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項目——不局限于初創(chuàng)企業(yè)，還可以是尚不具備企業(yè)形態(tài)的小團(tuán)隊，甚至是擁有技術(shù)潛力、正在進(jìn)行想法驗證的“超級個體”或“一人公司”。

賈樟柯《麥?zhǔn)铡返谝粓?zhí)行導(dǎo)演／AIGC超級創(chuàng)作者、中國電影美術(shù)協(xié)會CG藝術(shù)專委會副主任委員吳瑕帶領(lǐng)的6人團(tuán)隊，是首批入駐“零界魔方”的項目之一。他們從臨港漕河涇的孵化器“畢業(yè)”后，很快決定搬遷到臨港。“成本優(yōu)勢是最直接的吸引力?！眳氰χ毖浴Ｋ懔艘还P賬：“零界魔方”三年免租，后續(xù)兩年租金減半，如果租用市中心同等規(guī)模的商業(yè)辦公空間，每年租金支出要多花幾十萬元；員工也能申請第一年免費、屆滿遞延兩年續(xù)租的配套人才公寓，讓團(tuán)隊在招聘時多了一份競爭力。

“人是最活躍的生產(chǎn)要素，吸引年輕人就是吸引創(chuàng)新的未來?！标惡票硎荆?88”正是臨港新片區(qū)建設(shè)“年輕的城、年輕人的城”的嶄新名片，貫徹了上海市“推動新片區(qū)快速集聚人氣”的目標(biāo)要求。

臨港科技城公司副總經(jīng)濟(jì)師、“零界魔方”首發(fā)項目負(fù)責(zé)人朱鋼向新華財經(jīng)透露，一期共準(zhǔn)備啟動10萬平方米零租金創(chuàng)業(yè)空間，其中首發(fā)的“零界魔方”一經(jīng)推出便收到了三四百份入駐申請，目前首發(fā)樓層已全部招滿。

要有“超級企業(yè)”的“主干”，也要有“超級個體”的“枝葉”

來到臨港新片區(qū)，一邊是特斯拉、商飛、中芯國際等龍頭“超級企業(yè)”的生產(chǎn)基地，如同臨港產(chǎn)業(yè)“大樹”的“主干”，提供穩(wěn)定的市場需求與技術(shù)方向；另一邊則是“超級個體”團(tuán)隊的開放式辦公區(qū)，仿佛依托“主干”向外延伸的“枝葉”，規(guī)模雖小卻能敏銳捕捉創(chuàng)新動向、快速試錯。這種“巨無霸”與“小而美”兼容的產(chǎn)業(yè)場景，正是臨港集團(tuán)構(gòu)建多元創(chuàng)新生態(tài)的生動寫照。

“‘超級企業(yè)’需要‘枝葉’帶來新陳代謝的活力，‘超級個體’也需要‘主干’提供茁壯成長的養(yǎng)分?！标惡票硎荆@種共生關(guān)系正在形成良性循環(huán)，“超級企業(yè)”的產(chǎn)業(yè)鏈需求，為“超級個體”提供了商業(yè)化場景；而“超級個體”的靈活創(chuàng)新，又為“超級企業(yè)”解決了個性化問題。譬如引入直播解析復(fù)雜機(jī)械維保作業(yè)流程，為行業(yè)技術(shù)學(xué)習(xí)與交流提供了新途徑。

億翰智庫宏觀首席分析師張化東認(rèn)為，“零租金”模式的核心價值，在于孵育與城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局相契合的戰(zhàn)略性前沿行業(yè)，而非所有行業(yè)的“福利”，亦非可廣泛推廣的“普惠政策”。

陳浩也認(rèn)同這一觀點，坦言“288”是基于臨港新片區(qū)產(chǎn)業(yè)稟賦的精準(zhǔn)施策——既要適配臨港的既有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，還要能跳出距離上海市中心較遠(yuǎn)的地理約束，故而選擇聚焦輕資產(chǎn)、快迭代、強(qiáng)個人、靈活辦公屬性的數(shù)字經(jīng)濟(jì)和網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，囊括硬核科技、數(shù)據(jù)加工、跨境直播、跨境醫(yī)療、短劇基地、游戲創(chuàng)客、代碼外包、小眾賽事等8類創(chuàng)新業(yè)態(tài)。這些賽道的共性，在于對物理空間的依賴性低，即便地處遠(yuǎn)郊，也能通過數(shù)字化手段鏈接市場與資源。

吳瑕的團(tuán)隊之所以能首批入選，就是因為契合了“遠(yuǎn)距離創(chuàng)業(yè)+近距離生活”的臨港所需特質(zhì)——所營數(shù)字化業(yè)務(wù)依靠線上互動，對交通和地域的敏感度低，早在接觸“零界魔方”項目之前，他本人就已搬到臨港居住。

從“房東”變“股東”

值得注意的是，目前市面上的“零租金”園區(qū)，幾乎清一色由地方國企主導(dǎo)。陳昌智認(rèn)為，“零租金”模式需要承受短期虧損，只有國資園區(qū)能抗住壓力來逆商業(yè)盈利思維，換取長遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)布局和戰(zhàn)略價值。同時他強(qiáng)調(diào)，“零租金”模式絕非簡單的“免房租”，而是對產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營模式的一次顛覆——園區(qū)為潛力項目承擔(dān)成本、投資夢想，角色也從“坐等收租”的房東悄然轉(zhuǎn)變?yōu)榕c企業(yè)共擔(dān)風(fēng)險、共享收益的“股東”。

“臨港集團(tuán)不以單個項目盈虧衡量成敗，而是看能否厚植創(chuàng)新土壤?！标惡票硎荆幢?00個超早期項目中只成功1-2個，這種探索也有其價值。

曾剛進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，“零租金”模式只是“表”，優(yōu)化營商環(huán)境軟實力才是“里”。“企業(yè)真正需要的，不僅是免房租，更是‘無事不擾、有求必應(yīng)’的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以助其解決創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)過程中面臨的各種痛點和難點?！?/p>

據(jù)陳浩介紹，在“雙免”之外，“288”還圍繞創(chuàng)業(yè)者實際需求，提供資助展業(yè)、托底融資、代辦落戶、精準(zhǔn)推介、加持流量、保障網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)惠物流、便利出海等8項配套政策。

在具體服務(wù)落地層面，“零界魔方”也給出了細(xì)化支撐。朱鋼補(bǔ)充，項目專設(shè)“創(chuàng)業(yè)管家”，提供公司開辦、展業(yè)咨詢、人力、財務(wù)、法務(wù)等一站式服務(wù)。

對于這一系列舉措的深層邏輯，陳浩解讀稱，臨港集團(tuán)的探索本質(zhì)上是經(jīng)營思維的轉(zhuǎn)變——從過去的“土地招商、政策招商”，轉(zhuǎn)向“生態(tài)招商、服務(wù)招商”，弱化園區(qū)的“地產(chǎn)屬性”，強(qiáng)化“產(chǎn)業(yè)屬性”和 “科創(chuàng)屬性”?！啊阕饨稹瘡膩聿皇亲罱K目的，而是吸引創(chuàng)新力量的手段。我們真正想做的，是通過這一系列舉措，告別‘塔吊林立’的階段，形成‘集成政策+優(yōu)質(zhì)空間+專業(yè)服務(wù)’的完整運作模式，最終打造一套全周期、全維度的創(chuàng)業(yè)支持體系。”

隨著“零界魔方”首批團(tuán)隊逐步落地，臨港集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)“實驗”仍在繼續(xù)。這場以“超級個體”為核心的探索，不僅為超大城市破解創(chuàng)新成本難題提供了新思路，更預(yù)示著產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的新方向—— 不再是簡單的“空間載體”，而要成為創(chuàng)新要素聚合、產(chǎn)業(yè)生態(tài)共生的“價值平臺”。

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編輯：李一帆

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