從“新”出發(fā) 以倉儲物流REITs積極擁抱中國市場——專訪ESR集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼聯(lián)席首席執(zhí)行官沈晉初

新華財(cái)經(jīng)北京6月18日電（王菁）在宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的深層邏輯中，REITs市場與我國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展呈現(xiàn)出顯著的協(xié)同效應(yīng)。自2021年6月首批產(chǎn)品上市運(yùn)行以來，經(jīng)過四年的摸索與發(fā)展，我國公募REITs市場已從破冰試點(diǎn)發(fā)展成為資本市場的重要組成部分。

隨著工業(yè)生產(chǎn)和消費(fèi)領(lǐng)域的持續(xù)修復(fù)，倉儲物流服務(wù)市場需求得以提振，我國倉儲物流行業(yè)發(fā)展預(yù)期值得期待。作為全球知名的新經(jīng)濟(jì)不動產(chǎn)管理公司，ESR集團(tuán)已經(jīng)深度參與到我國REITs市場，2025年1月，中航易商倉儲物流REIT在上交所上市，至今已經(jīng)平穩(wěn)運(yùn)行近5個(gè)月。

為何選擇中國？原始權(quán)益人對于項(xiàng)目的誠意體現(xiàn)在哪些方面？不動產(chǎn)、倉儲物流行業(yè)如何具體踐行“可持續(xù)”理念？......近期，新華財(cái)經(jīng)帶著相關(guān)問題與ESR集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼聯(lián)席首席執(zhí)行官沈晉初展開交流，探尋外資“擁抱”境內(nèi)“新興”資本市場產(chǎn)品的初衷與體會。

識別中國市場關(guān)鍵定位 “新經(jīng)濟(jì)”理念輻射三大方向

ESR集團(tuán)與中國市場的故事始于2011年，彼時(shí)易商創(chuàng)立，沈晉初是聯(lián)合創(chuàng)始人之一。此后在2016年，易商與紅木合并，成立了ESR集團(tuán)?；貞浧鹨宦纷邅淼陌l(fā)展經(jīng)歷，沈晉初表示，“我們擁抱中國市場，是兼具戰(zhàn)略遠(yuǎn)見和深諳運(yùn)營之道的決策。自成立之初，ESR集團(tuán)就已經(jīng)認(rèn)識到中國在全球供應(yīng)鏈中的關(guān)鍵作用。”

對于如何定義“新經(jīng)濟(jì)不動產(chǎn)管理公司”，沈晉初給出了答案：“新經(jīng)濟(jì)”本質(zhì)上涵蓋物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心和基礎(chǔ)設(shè)施平臺，我們正通過這些板塊捕捉下一階段的增長機(jī)遇。

截至2024年12月31日，ESR集團(tuán)新經(jīng)濟(jì)管理費(fèi)收入相關(guān)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)426億美元，并擁有亞太地區(qū)規(guī)模最大的開發(fā)項(xiàng)目儲備之一，規(guī)模約114億美元。

具體來看，物流地產(chǎn)是“核心增長引擎”，ESR通過持續(xù)開發(fā)項(xiàng)目，需要滿足投資者和客戶對亞太區(qū)大規(guī)模、一流物流資產(chǎn)的需求；數(shù)據(jù)中心則具有獨(dú)特優(yōu)勢，ESR憑借多模式運(yùn)營平臺和“端到端”的內(nèi)部能力，充分利用人工智能、云計(jì)算和5G領(lǐng)域強(qiáng)勁的需求，最大程度地靈活滿足多樣化客戶需求；而基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，ESR利用業(yè)務(wù)中的協(xié)同效應(yīng)，拓展基礎(chǔ)設(shè)施和可再生能源平臺，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品和數(shù)據(jù)的“綠色流動”。

“整體來看，我們致力于提供涵蓋開發(fā)型、核心型、私募房地產(chǎn)基金和REITs等一系列解決方案，助力投資者把握高增長行業(yè)的機(jī)遇，這其中也包括中航易商倉儲物流REIT這一優(yōu)質(zhì)案例。”沈晉初補(bǔ)充道。

據(jù)悉，ESR集團(tuán)在中國管理著近180項(xiàng)資產(chǎn)、經(jīng)營穩(wěn)定，其中近70%位于長江三角洲和粵港澳大灣區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)樞紐，這些地區(qū)在可再生能源和跨境電商行業(yè)蓬勃發(fā)展的推動下，擁有強(qiáng)勁且穩(wěn)定的需求。

在我國電商行業(yè)快速增長、制造業(yè)對供應(yīng)鏈整合的需求日益增加，以及零售行業(yè)集中度不斷提高等背景下，市場對于更精細(xì)化的倉儲物流管理需求隨之增長，進(jìn)而推動高質(zhì)量倉儲的長期需求保持上升。“ESR給企業(yè)提供的不僅僅是廠房，還有高標(biāo)準(zhǔn)的硬件設(shè)施、節(jié)能環(huán)保的園區(qū)理念、智能多變的空間，這些都是我們的核心競爭力?！鄙驎x初稱。

REITs資產(chǎn)運(yùn)營前景廣闊 “新產(chǎn)品”串聯(lián)倉儲物流與投資

“以物流為重點(diǎn)的中航易商倉儲物流REIT，是ESR集團(tuán)在中國市場長遠(yuǎn)發(fā)展的重要支柱。”沈晉初給予了公募REITs市場與這只基金產(chǎn)品厚望。

沈晉初認(rèn)為，中航易商倉儲物流REIT有助于鞏固公司作為REITs管理機(jī)構(gòu)在亞太地區(qū)的領(lǐng)先市場地位，拓寬加快資本循環(huán)渠道。更重要的是，REITs產(chǎn)品為集團(tuán)在亞太地區(qū)持有的永續(xù)資本工具注入了新的血液，并豐富了集團(tuán)向境內(nèi)機(jī)構(gòu)及個(gè)人主體所提供的投資產(chǎn)品類別。

據(jù)了解，中航易商倉儲物流REIT底層資產(chǎn)由富萊德昆山物流園一期、二期和三期的三個(gè)倉儲物流園組成，位于江蘇省昆山市，距上海以西45分鐘車程。凈回收資金擬再投資于重點(diǎn)物流城市的倉儲物流相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，投資將涵蓋新材料、生命科學(xué)、生物醫(yī)藥等新興前沿發(fā)展領(lǐng)域，形成投資、開發(fā)、建設(shè)的良性循環(huán)。

過去五年，底層資產(chǎn)平均出租率保持在90%以上。截至2025年3月31日，項(xiàng)目共有簽約租戶13家，行業(yè)構(gòu)成主要包括物流、電商和服裝等，租戶實(shí)力較強(qiáng)、財(cái)務(wù)情況穩(wěn)健。此外，富萊德昆山物流園三期項(xiàng)目是華東地區(qū)第一座四層大跨重載物流倉庫，也是目前中國華東地區(qū)最高的物流倉庫。

沈晉初特別提及，目前相關(guān)區(qū)位的高標(biāo)倉日益稀缺，也進(jìn)一步凸顯了底層資產(chǎn)的價(jià)值?！叭A東核心城市群未來物流倉儲物業(yè)的新增供應(yīng)量將不斷減少，高標(biāo)準(zhǔn)倉庫變得愈發(fā)稀缺，尤其是衛(wèi)星城市中的倉庫。優(yōu)越的地理位置和合理的價(jià)格深受大型物流企業(yè)和零售企業(yè)青睞。對于客戶而言，通過將周邊分散的業(yè)務(wù)整合至一個(gè)大型綜合物流園，可以減少人員和設(shè)備投入，從而更為高效地合理配置運(yùn)力?！?/p>

最新數(shù)據(jù)顯示，中航易商倉儲物流REIT在2025年第一季度表現(xiàn)穩(wěn)健，底層資產(chǎn)運(yùn)營良好，截至當(dāng)期末，項(xiàng)目出租率85.57%；考慮到2025年第二季度和第三季度新客戶的入駐，預(yù)計(jì)項(xiàng)目出租率將達(dá)到90%。同時(shí)，基金在二級市場的價(jià)格亦走勢穩(wěn)定，保持在發(fā)行價(jià)格上方。

時(shí)間的刻度里，潛藏生長的力量。

“作為中航易商倉儲物流REIT的原始權(quán)益人，ESR集團(tuán)對其深度綁定，自持比例超過40%，”沈晉初對項(xiàng)目的未來充滿信心，“集團(tuán)擁有龐大的資產(chǎn)管理規(guī)模和在建開發(fā)項(xiàng)目，儲備資產(chǎn)充分支持REITs運(yùn)行和未來擴(kuò)募。我們將致力于通過智能多變的空間、高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施以及在可持續(xù)方面的不懈努力，為底層資產(chǎn)的高質(zhì)效運(yùn)行持續(xù)提供堅(jiān)實(shí)保障。”

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編輯：王菁

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